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不動産の売却を不動産会社に仲介してもらうには、まず不動産会社と媒介契約を結ばなければなりません。
媒介契約は、自分の不動産の販売活動をその不動産会社に任せる、という契約のことです。
媒介契約を締結する目的は、事前に仲介手数料や契約の有効期間などを明らかにして、後で起こるかもしれないトラブルを未然に防止することにあります。
媒介契約の種類
媒介契約には以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
ここでは、それぞれがどのような契約なのかをご説明します。
1. 専属専任媒介契約
仲介を依頼する不動産会社を、1社のみに限定する契約です。ですので、仲介を他の不動産会社に同時に依頼することはできません。（今の媒介契約が終わった後で、別の会社に依頼することはできます。）
専属専任媒介契約では、親戚や知人など、不動産会社の販売活動の結果ではなく、自分で見つけた相手が買主となる場合も、依頼した不動産会社を通して取引しなければならず、手数料を支払う必要があります。
このように、3種類の中で、もっとも売主が拘束される媒介契約です。そのため、不動産会社の義務も他のものよりも厳しく、1週間に1回以上の売主への販売状況の報告義務と、媒介契約締結後5日以内の不動産指定流通機構（レインズ）への登録義務があります。
2. 専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、仲介を依頼する不動産会社を、1社のみに限定する契約です。
専属専任媒介との大きな違いは、自分で買主を見つけた場合には、不動産会社を通すことなく契約（自己発見取引と言います）ができることです。
不動産会社に課せられる義務は、専属専任媒介より少しだけ緩く、2週間に1回以上の売主への販売状況の報告義務と媒介契約締結後7日以内の不動産指定流通機構（レインズ）への登録義務があります。
3. 一般媒介契約
一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができます。また、自己発見取引も、不動産会社を通すことなく契約することが可能です。
このように、売主の拘束が緩いので、不動産会社の義務も少なく、売主への販売状況の報告と不動産指定流通機構（レインズ）への登録は義務付けられません。ただ、不動産指定流通機構への登録は義務付けられていないだけで、登録するかしないかは売主が選ぶことができます。
売主が他にどの不動産会社に媒介を依頼しているかを不動産会社に伝える明示型と、伝えない非明示型があります。一般的には、非明示型が使われています。
媒介契約の選び方
媒介契約には専属専任・専任・一般の3種類があり、それぞれ条件が違いました。
では、不動産を売却するにあたっては、どの媒介契約を利用するのがよいのでしょうか？
実は、必ずこの媒介契約が良い、というものはなく、売却する物件や金額、販売期間によって、最も適した媒介契約は異なります。
まずは、1社だけに依頼する専属専任媒介・専任媒介と複数社に依頼できる一般媒介とで、どちらが適しているのかを考えてみます。
売却を任せるのは１社と複数の会社のどちらが良いか？
不動産の売却業務は、成功報酬の仕事であるという点が、他の一般的な業務と大きく異なっています。
依頼を受けた不動産会社は、いくらしっかり仕事をしても、自分の見つけた買主で契約をしてもらえないと、1円ももらうことはできません。依頼を受けた会社が一生懸命に頑張るかどうかは、最終的に報酬になりそうかどうか？という点が、大きな要素になっています。
売れやすい物件の場合
例えば駅近の築浅など、分かりやすくて買い手候補が多くいそうな物件を売却する場合には、複数の会社に売却を依頼することで、早く・高額に売却できる可能性が上がる場合があります。
複数の会社に依頼することで販売活動の間口を広げられますし、不動産会社間での販売競争を促すこともできるからです。
人気物件であれば、比較的少ない労力で買主が見つかる可能性が高いため、不動産会社は、ほかの会社にも依頼をされていても、ある程度頑張って販売活動を行います。
このような場合には、複数の会社に売却を依頼できる一般媒介を選んでもよいでしょう。
売れにくい物件の場合
逆に、非常に狭い／広すぎる・駅からかなり遠い・大がかりなリフォームが必要など、条件が難しい物件の場合には、特定の不動産会社1社に任せる方が良い結果に繋がる傾向があります。
このような物件は買い手の候補が少ないため、販売活動が長期にわたることも多く、不動産会社は、手間のかかる業務や費用を要する広告などを先行して行う必要があります。
しかし、複数社に売却依頼が出され、最終的に報酬がもらえない可能性がある場合には、先行的な活動をしっかりできません。
専属専任媒介または専任媒介で自社だけに任されるのであれば、最終的に報酬がもらえない可能性が下がりますから、先行的な活動もしっかり行うことができます。
専属専任媒介契約と専任媒介契約のどちらが良いか？
複数社に依頼する場合には、一般媒介を選ぶ必要があります。
では、1社のみに依頼する場合、専属専任媒介と専任媒介では、どちらを選ぶのが良いのでしょうか？
実は、この2つの媒介では、どちらの媒介契約でも不動産会社の頑張りは全く同じです。
販売状況の報告の頻度と不動産指定流通機構への登録日数が少し違いますが、売主・仲介会社の双方にとって意味のある差ではありませんし、まして不動産の売れ方に差がつくような違いではありません。
一点、意味があるのは、自己発見取引が可能かどうか、です。
不動産会社による仲介無しでの売買取引には様々なリスクがあるため、売主が自分で買主を見つけた場合も、依頼していた不動産会社に仲介を頼むのが一般的です。
その際に、専任媒介契約であれば理屈の上では不動産会社抜きで売買契約を行うこともできますから、手数料を割り引いてもらう交渉ができます。一般的に、通常の半額くらいになることが多いようです。
専属専任媒介契約の場合には、最初から不動産会社が仲介に入ると決められていますので、媒介契約での取り決め通りの仲介手数料を払うことになります。
ですので、買主を自分自身で見つけることができそうな場合には、専任媒介を選ぶのが良いでしょう。
もし、不動産会社が専属専任媒介に強くこだわる場合には、その会社は担当者の営業ノルマが非常に厳しくて、どうしても高額の手数料をもらいたいと思っている可能性があります。そのような担当者が仲介をすると、自身の都合を優先したり、無理をしたりして、トラブルが生じる可能性がありますので、別の会社に依頼することを検討する方が良いでしょう。