相続した不動産を売却する時の流れと手続きについて

相続した不動産の売却は、自宅などの売却と少し流れや手続きが異なります。ここでは、相続した不動産の売却の流れと手続きについてご説明します。

相続物件の売却の流れ

相続不動産の売買は、通常、下記の流れで行います。

　1. 不動産の相続人の確定
　（遺産分割協議書の作成等）
　　　　↓
　2. 販売活動の実施
　　　　↓
　3. 売買契約の締結
　（契約書への署名押印等）
　　　　↓
　4. 物件の引渡し準備
　（測量や残っている荷物の撤去等）
　　　　↓
　5. 物件の引渡し及び残代金の受領

3番の「売買契約の締結」から5番の「物件の引渡し及び残代金の受領」までの期間は、物件の種類やケースにより異なりますが、1～2か月程度の期間をとるのが一般的です。不動産業者が買主となり、土地の確定測量が必要な場合では、3か月前後の期間を取ります。

不動産を売却するためには、まず誰が所有者なのかが決まっていなくてはなりません。しかし、所有者が亡くなると、不動産は誰が所有者なのかが明確でない状態になるため、まずは、所有者（つまり売主）を決めることが必要です。

相続人が複数いる場合には、誰が何を相続するのかを明確に決める必要があります。そこで、遺産分割協議書というものを作成します。

遺産分割協議書は、相続人全員で話し合い、誰が何をどれだけ相続するのかを取り決めた書類です。誰が何を相続するのかを記載して、相続人全員で署名・押印をします。

なお、相続人が一人であれば、被相続人（亡くなった方）の財産は、原則、全てが相続人に引き継がれるため、遺産分割協議書は不要です。

しかし、相続人同士の主張が異なることもよくあります。お互いの話し合いでは合意することができない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。

調停では、裁判官１名と調停委員２名が当人同士の間に入って、話し合いがまとまるように調整をしてくれます。調停で合意できた場合には、遺産分割調停調書が交付されます。

調停がまとまらない場合、次は遺産分割審判に移行します。審判は、裁判とは異なり非公開で行われます。審判が終わると、審判書というものが交付されます。なお、審判の途中で相続人が合意した場合には、調停が成立したものと見なして遺産分割調停調書が交付されます。

相続人が確定できたら、販売活動を開始することができます。販売活動そのものは、通常の不動産の売却と同じです。

販売活動の結果、買主が決まったら、売主と買主とで売買契約を締結します。

売買契約時には、買主から手付金を受け取ります。手付金の額は、売買価格の3～10％くらいが一般的です。

なお、物件の相続人が予め分かっている場合などには、「1. 相続人の確定」の手続きに先行して売買契約を行うことも可能です。市況の悪化が懸念されたり、たまたま好条件の買い手が現れた場合などには、相続人の確定前でも売買契約を結びたいこともあります。

この場合、まだ不動産は売主の所有物にはなっていないため、他人物売買という方式で契約を行います。不測の事態等で、売主となった相続人が不動産を相続できない可能性もありますので、そのような場合にも違約金等で大きな損害が出ないように、契約の解除条件をしっかりと設定しておく必要があります。

一般にはあまり知られていませんが、売買契約において、あり得るリスクをしっかり想定して、契約書の条文で十分な対策を行うことは、不動産売買の仲介業者の重要な役割です。高いレベルで対応できる仲介担当者は少ないので、高額物件の売却の場合には、この観点からも検討して依頼先を決めると良いでしょう。

売買契約を締結したら、物件の引き渡し準備を行います。必要な準備は、契約の条件と物件の種別・状況により異なります。

測量がある場合は、その準備・作業のために「売買契約の締結」から「物件の引渡し及び残代金の受領」までに、3か月くらいの期間を取るのが一般的です。測量の詳細については、こちらを参考にしてください。なお、測量が無い場合には、1ヶ月くらいの期間とすることが多いです。

引渡し準備は、引渡期日までに完了する必要がありますが、何らかの事情で引渡期日までに引渡し準備が終わらない場合には、売主と買主との間で、期日を変更するための覚書を締結します。

物件や事情によっては、売買契約の締結と物件の引き渡しを同時に行うこともあります。この場合には、売買契約の締結の前に物件の引き渡し準備を完了させておき、売買契約の締結と同時に物件の引渡し・代金受領を行います。

引渡しの準備が完了したら、物件を引き渡し、代わりに残りの代金を受け取ります。当日中に登記手続きを行うことや、融資利用の場合を含め多額の金額を受け渡すため、法務局や金融機関が営業している平日の日中に行うのが普通です。

物件の引き渡しと残代金の受領が終われば、物件の売却は完了です。

相続税の申告は、相続の発生から10か月以内に行います。不動産の売却は、相続税の申告前に行う場合と、相続税の申告後に行う場合の２通りがあります。

遺産分割協議書の作成や各種の手続きに時間がかかるため、相続税の申告後に不動産を売却することが多いですが、相続税の納税資金を不動産の売却で確保する場合には、相続税の申告に先行して売却を行う必要があります。

この場合、スケジュールを組み、しっかりと進めていかないと申告期限に間に合わなくなってしまうため、注意が必要です。